Самострой. Узаконивание самостроя

Самострой. Узаконивание самостроя в современных реалиях.

Без названия (1)Само понятие и явление самострой, самовольное строение возникло не вчера и даже не позавчера. Издревле наиболее активное население нашей планеты самовольно занималось возведением так называемых объектов недвижимости, как на своих землях, так и им не принадлежащим. И во все времена остро стоял вопрос легализации того или иного строения. На протяжении веков было много способов решить вопрос узаконивания самостроя вплоть до решения этого вопроса силовым путём, всё зависело от статуса «застройщика».

Но мы живём в двадцать первом веке и «силовая легализация самостроя» отошла в небытие. Отойдя от исторического экскурса, давайте рассмотрим, что же в действительности происходит в правовом поле нашего государств в отношении самовольного строительства. Изложенное в настоящей статье мнение по вопросу узаконивания самовольного строения строится на опыте работы практикующих юристов, именно тех специалистов в области права, которые занимаются данной тематикой непосредственно как говориться «на земле» (в судах различной юрисдикции, регистрирующих и контролирующих органах, администраций различных уровней…). Рекомендации, изложенные в данной статье подходят, как для коммерческого самостроя, так и для индивидуальных застройщиков. В статье мы хотим акцентировать внимание наших читателей и потенциальных клиентов на то, что наше мнение по вопросу самостроя опубликованное в этой статье и советы по узакониванию самостроя охватывают вопросы индивидуального строительства и ситуацию самостроя малого бизнеса.

С крупным и средним бизнесом вопрос самостроя решается в другой если так можно сказать в другой ценовой плоскости и как правило с привлечением административного ресурса различного уровня влияния. Этот аспект, такого явления как самострой в данной статье не рассматривается.
В нашей статье мы попытаемся кратко, простым языком избегая двусмысленности юридических факторов дать понятия самостроя, объяснить природу его возникновения и дать практические советы для узаконивания такого «явления», как самострой.

Понятие и определение самостроя – самовольной постройки закреплено в п.1 ст. 222 ГК РФ. Юридические последствия возведения такого строения описаны в п.2 ст.222 ГК РФ, цитировать мы их не будем.
Практически не преодолимым препятствием для решения вопроса узаконивания самовольной постройки – самостроя являются земельные отношения, которые прописаны в Земельном Кодексе РФ (далее по тексту ЗК РФ). Что это такое?

Разберёмся по пунктам.
1.) Строительство произведено на земельном участке не принадлежащим застройщику не в каком аспекте права, а проще говоря, произведён захват земельного участка.
2.) Строительство произведено на земельном участке, принадлежащем другому собственнику без получения его (собственника) разрешения на производство каких либо работ (строительства).
3.) Строительство произведено на земельном участке, где категория земли не подразумевает ведение какого либо строительства без соблюдения определённой нормой права процедуры, например, необходимо осуществить перевод земельного участка в иную категорию земель. ( Вопрос категорийности земель и видов разрешенного использования мы в данной статье не будем рассматривать, но читатель может с ними ознакомиться в ЗК РФ).

Без названияСамострой и называется самостроем, что строение создано, без какого либо
разрешения на производство строительных работ и, как правило, при полнейшем отсутствии проектно сметной документации.
Еще одним определяющим условием самовольной постройки является то обстоятельство, что самострой не должен нарушать прав и законных интересов других лиц и не должен создавать угрозы их жизни или здоровью (строительство произведено в нарушение градостроительных регламентов – вблизи линий электропередач, автозаправочных станций…).

Определившись, что такое самострой, вернее с юридическим аспектом этого явления рассмотрим, как его самострой узаконить.
До недавних пор узаконить самовольное строение можно было в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Застройщик не приобретает право собственности, но при этом легализовывая объект строительства.

Сложность и волокита оформления разрешений на строительство, стало причиной появления «нового направления» в узаконивание самостроя. Объекты строится без разрешений, после чего «самостройщик» обращается в суд, с заявлением об узаконивании самостроя на основании ст. 222 ГК РФ. Мы не будем вдаваться в юридические тонкости юридического процесса, но поверте особых проблем по этому виду обращений в суд проблем не было.

Всё кардинально изменилось с выходом в «свет» Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 г. и информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 г. « Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст.222 ГК РФ».
Теперь суд руководствуясь Постановлением Президиума ВАС РФ требует от истца, подавшего иск о признании право собственности на самовольную постройку, предоставить доказательства (по меньшей мере, одного факта) обращения в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. В такой ситуации, без наличия этого доказательства «самостройщику» в удовлетворении его исковых требований откажут однозначно. Серые схемы мы не рассматриваем.

Другая ситуация, если застройщик самовольного строения предоставит доказательства следующего характера:
– выдали разрешение на строительство, но впоследствии оно было признано судом незаконным и было отказано истцу в выдаче разрешения на строительство, но он не обжаловал его ( отказ) в суде;
– а так же если застройщик – истец не обращался за разрешением на строительство, но получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, несмотря на то, что оно не выдается без разрешения на строительство.
То при наличии таких доказательств предпринятых мер, иск может быть удовлетворен, если установлено отсутствие нарушения интересов других лиц и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Риторический вопрос, но какой самовольщик сможет предоставить такой пакет документов суду?
Что же делать самозастройчику в сложившейся патовой ситуации? Из любой сложившееся ситуации есть выход. Как не парадоксально, но оптимальный путь это получение легитимных документов на строение и земельный участок. Всё это можно сделать в сжатые сроки, если поручить это профессионалам.

Рассмотрим ситуацию, если вы возвели самострой на земельном участке принадлежащий вам. Обращаетесь с заявление на выдачу разрешения на строительство, в соответствующее подразделение осуществляющее разрешительную деятельность в области градостроительства. Подача данного заявления подразумевает наличие пакета документов. Основным документом из всего этого пакета документов является проект строительства, проект организации строительства и зонирования участка строительства. Всё не так страшно как читается. Все эти проекты делаются постфактум, под ваш объект. Предоставляете пакет документов и получаете разрешение на строительство.

Через какой то промежуток времени (строить то надо время), обращаетесь за актом – разрешением ввода объекта в эксплуатацию. Опять же предоставляя пакет документов, который у вас уже есть (вы ведь получали разрешение на строительство, а это тот же пакет документов, но только с добавлением технического паспорта БТИ).

Сложно? Да, для гражданина, который этим должен заняться впервые, да. Но для специалиста, который занимается всеми этими согласительными процедурами это просто работа. И как правило только профессионалы быстро и без сумасшедших денежных затрат выполнят работу с получением всех необходимых документов.
Мы, как и обещали, показали один из нескольких алгоритмов работы в области оказания юридических услуг по самострою. Учитывая размер статьи, мы не можем в полном объёме и развёрнуто рассказать обо всех возможных вариантах процедуры узаконивания самостроя. Да, наверное и не стоит этого делать. Каждый должен делать свою работу, делать её качественно и профессионально. Главный наш совет обратитесь к профессионалам на сайт компании “Адвокат БТИ”, теперь ознакомившись с сутью проблемы, вы сможете грамотно сформулировать задачу которую вы бы хотели решить, прибегнув к помощи юриста.

Запись опубликована в рубрике Строительство. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *