Несмотря на довольно широкое развитие ипотеки в нашей стране, оформлять такие кредиты для клиентов пока довольно рискованно. И риски тут будут обоюдные — как для самого заемщика, так и для кредитора. Основные риски связаны с несовершенством действующего законодательства, касающегося ипотеки, а также с довольно нестабильной экономической и политической ситуацией, риском возникновения инфляционных процессов и т. д.
Прежде чем приступить к оформлению ипотеки, нужно все очень тщательно обдумать и постараться объективно взвесить свои силы.
Чем рискует получатель?
Начнем с рисков, грозящих заемщику. Первое — это вероятность обвала на рынке недвижимости. Казалось бы — что тут плохого, если цены на жилье падают? А ведь падение цен на рынке недвижимости делают предмет ипотеки менее ликвидным. Получается, с одной стороны уровень переплаты увеличивается (поскольку к уплаченным процентам еще можно добавить разницу между ценой покупки и ценой на определенный момент времени). С другой стороны, если падение цен станет достаточно критическим, то банк может потребовать от клиента дополнительного залога или частичного досрочного погашения кредита, что может оказаться не очень-то кстати. А если снижение цены на предмет залога будет сопровождаться еще и финансовыми проблемами у заемщика, в результате чего он не сможет погашать кредит, то ситуация может стать довольно критической: при наличии просрочки банк начнет применять штрафные санкции, и сумма задолженности начнет расти как снежный ком. При этом, если банк реализует предмет ипотеки по цене, ниже остатка задолженности, то клиент рискует остаться без жилья, да еще и с долгом перед банком (о возврате первоначального взноса и уже выплаченных средств уже и речи быть не может).
Другой риск для заемщика связан с возможными курсовыми колебаниями. Ипотека — это долгосрочный вид кредитования. Предсказать поведение какой-либо валюты в периоде 10 или 20 лет не сможет даже самый опытный аналитик. При этом заемщик должен сделать выбор валюты кредита 1 раз и на весь срок действия договора. Если кредит берется в долларах, то и платить банку придется доллары не зависимо от того, какой через год, два или 5 лет будет курс. То же самое касается других валют. Так что специалисты рекомендуют (дабы минимизировать этот риск) оформлять кредит в той валюте, в которой клиент получает доходы.
Следующий риск связан с потерей работы или еще хуже — трудоспособности. Такое несчастье может случиться с каждым, даже с молодым и полным энергии человеком. Но, к счастью, от этого риска есть замечательная защита в виде страховки. Так что не стоит игнорировать предложение банка по страхованию жизни и здоровья. Конечно, никакие страховые выплаты не вернут ни жизнь человека, ни утраченную трудоспособность. Но страховка хотя бы покроет кредит и клиент не должен будет платить банку деньги или выселяться из квартиры на улицу.
Для того, чтобы хорошенько рассчитать все возможные риски и сделать правильный выбор, можно обратиться к специалистам в области ипотечного кредитования, именуемым ипотечными брокерами. Они и просчитают все заранее, и программу подберут, и банк. Конечно, это все будет не бесплатно. Но в большинстве случаев их работа с лихвой окупается при обслуживании кредита (главное — не связаться с аферистами).
Чем рискует кредитор?
Теперь рассмотрим, чем при оформлении ипотеки рискует кредитор, то есть банк. Во-первых, удорожанием денег на рынке. То есть повышением процентных ставок. Если уровень инфляции будет достаточно высоким и процентные ставки по депозитам начнут расти, то доходность от кредита начнет стремительно падать. К тому же в такой ситуации возрастает вероятность полного досрочного погашения кредита, что вообще лишит банк какого-либо дохода.
В подобной ситуации единственный выход для банка — увеличение процентной ставки. Однако это не всегда возможно, поскольку большинство договоров не предусматривают изменение ставок в процессе обслуживания кредита. Если же ставка по условиям договора плавающая, то это определенным образом снижает инфляционные риски кредитора. В последнее время, банки стараются обезопасить себя от данного риска, вводя всевозможные коэффициенты и прочие схемы возможного пересмотра процентных ставок по действующим кредитам. Однако, даже плавающая ставка не всегда может в полной мере компенсировать потери прибыли, связанные с падением курса валюты.
Еще один риск для банка называют кредитным риском (это риск того, что кредит не будет выплачен заемщиком в силу тех или иных обстоятельств). Например, клиент не сможет платить, в связи с ухудшением финсостояния. В этой ситуации банк рискует не только не получить прогнозируемую прибыль, но и получить убытки. Здесь может помочь только быстрый перезалог квартиры.
Кредитный риск по каждому заемщику специалисты банка стараются рассчитать еще на этапе принятия решения о возможности кредитования. Для этого рассчитывается финансовое состояние клиента, изучается его кредитная история и делаются соответствующие выводы. Если в результате проведенного анализа окажется, что уровень кредитного риска достаточно высок, то клиенту могут отказать в кредите, либо существенно снизить сумму. Как правило, оптимальным считается такой уровень кредитного риска, при котором ежемесячный платеж по кредиту не превысит 30-40% от ежемесячного дохода семьи. Конечно, при условии, что у клиента хорошая кредитная история. Снижает кредитный риск наличие залога или поручительства. Однако залогом не всегда можно воспользоваться для удовлетворения требований банка. Ведь согласно действующего законодательства, человека невозможно выселить из недвижимости в случае, если иного недвижимого имущества у него нет.
Далее идет риск досрочного погашения. Несмотря на то, что ипотека оформляется на длительный период (15-20 лет), по статистике средний срок жизни ипотеки составляет не более 5-6 лет. Это значит, что большая часть ипотечных кредитов гасится досрочно. Некоторые банки стараются уменьшить этот риск, вводя мораторий на досрочное погашение кредита. Однако, этот мораторий действует от года до 3 и не мешает клиентам полностью погасить кредит через 5-6 лет пользования кредитом.
Имущесвенные риски связаны с возможным повреждением или уничтожением предмета ипотеки. Данные риски, как правило, снижаются за счет страхования предмета ипотеки.
Всего существует 2 риска, от которых возможно застраховаться при оформлении ипотеки. Это риск уничтожения или повреждения залогового имущества, а также риск смерти заемщика, либо потери трудоспособности.
Естественно, все расходы, связанные со страхованием от данных рисков, несет клиент. Как правило, общая сумма страховых платежей составляет около 1,5% от суммы кредита в год. В принципе, это не много, если учесть, что риски потери имущества или здоровья касаются обеих сторон ипотечной сделки.
К сожалению, на данный момент большинство наших сограждан считают ипотеку слишком сложным и опасным для себя мероприятием, так что предпочитают пока копить деньги на собственное жилье и жить на съемной квартире или с родителями. На самом деле, если к вопросу подойти основательно и со всей серьезностью, то ничего страшного ипотечный кредит не принесет.